Türkiye genelinde konut kira piyasasında önemli bir yavaşlama sinyali gözlemleniyor. Kasım 2025 verilerine göre, Türkiye ortalama konut kirası yıllık bazda yüzde 27,82 artışla 23 bin 805 TL seviyesine yükseldi. Ancak bu artış oranı, aynı dönemde açıklanan yıllık enflasyon oranı olan yüzde 31,07’nin altında kaldı.
Bu düşüş, kiracıları nispeten rahatlatan bir gelişme olarak değerlendiriliyor.
Ülke genelindeki bu tabloya rağmen, bazı şehirlerdeki kira artış hızları hem enflasyonun hem de Türkiye ortalamasının çok altında kaldı. Bu durum, bölgesel piyasalardaki dinamiklerin farklılaştığını gösteriyor.
Suriye Sınırına Yakın İllerdeki Denge
Kira artış hızının en düşük kaldığı iller arasında, Suriye sınırına yakın olan Hatay, Kilis, Osmaniye ve Gaziantep gibi şehirler dikkat çekiyor.
Sektör temsilcileri, bu bölgelerdeki yavaşlamanın temel sebebini bölgedeki demografik değişimlere bağlıyor.
Suriye’de istikrar ortamının kademeli olarak tesis edilmesiyle birlikte, mültecilerin gönüllü geri dönüşlerinin hızlandığı belirtiliyor. Bu geri dönüşler, sınır illerindeki konut talebini doğrudan düşürerek kiralar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı önemli ölçüde hafifletiyor. Bu durum, jeopolitik gelişmelerin yerel konut piyasaları üzerindeki etkisini somut bir şekilde gözler önüne seriyor.
Büyükşehirlerdeki Sağlıklı Arz-Talep Dengesi
Kira artışının sınırlı kaldığı iller listesinde, aynı zamanda Eskişehir, Konya, Malatya ve Erzurum gibi büyükşehir statüsündeki kentler de yer alıyor.
Uzmanlar, bu şehirlerdeki artış hızının düşük kalmasını, arz-talep dengesinin daha sağlıklı işlemesine bağlıyor.
Yeni konut projelerinin devam etmesi ve şehirlerin sanayi veya eğitim sektörlerindeki istikrarı, piyasadaki dalgalanmaları önlemiştir. Bu illerdeki yapılaşma hızının ve kentsel dönüşüm süreçlerinin de talebi karşılayacak düzeyde ilerlemesi, fiyat istikrarına katkı sağlamıştır.
İstanbul ve Metropollerin Yüksek Artış Baskısı
Listenin dikkat çeken bir diğer yönü, nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu Marmara ve Ege bölgelerindeki büyük illerin bu düşük artış listesinde yer almamasıdır.
Bu durum, özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara gibi metropollerde konut talebinin arzın çok üzerinde kaldığını gösteriyor.
Türkiye’nin en büyük kenti İstanbul’da, yıllık kira artışı yüzde 39,95 olarak kaydedilmiştir. Bu oran, hem yıllık enflasyonu hem de Türkiye genelindeki ortalama kira artışını açık ara geride bırakmıştır. Büyük şehirlerdeki bu baskı, yoğun göç, kentsel dönüşümün yarattığı geçici talep kaymaları ve arsa maliyetlerinin yüksekliği gibi yapısal sorunlardan kaynaklanmaktadır.
Kira Artış Hızı En Düşük 20 İl (Kasım 2025)
Kasım 2025 verilerine göre yıllık kira artış oranı en düşük olan iller ve ortalama kira bedelleri aşağıda listelenmiştir. Bu veriler, özellikle iç Anadolu, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerindeki yavaşlamayı teyit etmektedir. Kira artış oranlarındaki bu çeşitlilik, yatırımcıların bölgesel emlak piyasası dinamiklerini yakından izlemesi gerektiğini göstermektedir. Konut yatırımlarında sadece büyükşehir merkezlerine odaklanmak yerine, istikrar ve görece düşük maliyet sunan bu illerin de değerlendirilmesi gerekebilir.
-
1- Hatay: 17.277 TL (Yüzde 8,42)
-
2- Kilis: 9.554 TL (Yüzde 8,75)
-
3- Osmaniye: 15.096 TL (Yüzde 10,55)
-
4- Bayburt: 13.082 TL (Yüzde 11,97)
-
5- Gaziantep: 18.090 TL (Yüzde 14,63)
-
6- Hakkâri: 11.392 TL (Yüzde 14,95)
-
7- Adıyaman: 14.197 TL (Yüzde 15,22)
-
8- Çankırı: 17.445 TL (Yüzde 16,56)
-
9- Eskişehir: 18.131 TL (Yüzde 16,90)
-
10- Malatya: 15.736 TL (Yüzde 18,23)
-
11- Tunceli: 23.085 TL (Yüzde 18,47)
-
12- Bartın: 19.524 TL (Yüzde 19,14)
-
13- Konya: 21.103 TL (Yüzde 19,44)
-
14- Gümüşhane: 15.331 TL (Yüzde 20,64)
-
15- Erzurum: 16.800 TL (Yüzde 20,78)
-
16- Sivas: 16.950 TL (Yüzde 20)
-
17- Kars: 14.880 TL (Yüzde 19,78)
-
18- Yozgat: 15.420 TL (Yüzde 19,55)
-
19- Amasya: 17.610 TL (Yüzde 19,40)
-
20- Karaman: 18.300 TL (Yüzde 19,25)
